Respuesta directa: en vivienda de segunda mano, el plazo general para el saneamiento por vicios ocultos en territorio de derecho civil común es de seis meses desde la entrega (art. 1490 del Código Civil). En vivienda nueva rigen las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación —un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para elementos estructurales— con un plazo adicional de dos años para ejercitar la acción desde que se producen los daños. Pueden concurrir otras acciones contractuales, cuya viabilidad depende de cada caso.
El término «vicio oculto» se emplea de forma amplia en el lenguaje común, pero jurídicamente no todas las patologías siguen la misma vía. La calificación técnica del defecto y la acción procesal elegida condicionan por completo los plazos aplicables.
Vivienda de segunda mano: plazo general de seis meses
El régimen del saneamiento por vicios ocultos entre particulares se recoge en los artículos 1484, 1486 y 1490 del Código Civil. Para que exista vicio oculto en sentido técnico-jurídico, el defecto debe ser preexistente a la venta, no manifiesto en una inspección ordinaria, suficientemente relevante para afectar al uso previsto o disminuir el valor del inmueble, y no atribuible a la actuación del comprador.
El artículo 1490 establece un plazo de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida, no desde el descubrimiento del defecto. Ese cómputo se considera normalmente un plazo de caducidad, por lo que conviene no confiar en una reclamación extrajudicial —incluido el burofax— para detenerlo. Dentro de ese plazo, el comprador puede optar por la acción redhibitoria (resolución del contrato con devolución del precio) o por la acción estimatoria o quanti minoris (rebaja proporcional del precio). Si el vendedor conocía los vicios y los ocultó, pueden reclamarse además daños y perjuicios en los términos legalmente previstos.
Cuando el defecto es excepcionalmente grave: aliud pro alio
La jurisprudencia admite, con carácter excepcional, la doctrina del aliud pro alio (entrega de cosa distinta de la pactada) cuando el defecto es tan grave que frustra de forma esencial la finalidad residencial del inmueble o supone entregar algo funcionalmente distinto de lo contratado. En ese supuesto no se aplica el plazo de seis meses del artículo 1490, sino el régimen general del incumplimiento contractual, con el plazo de cinco años del artículo 1964 del Código Civil para las acciones personales sin plazo especial, contado desde que pueda exigirse el cumplimiento.
No es una vía automática para salvar un plazo vencido. Exige una acreditación técnica y jurídica muy sólida: no basta con que la reparación sea costosa ni con que hayan transcurrido más de seis meses. La calificación corresponde al abogado, apoyándose en un dictamen pericial que documente la gravedad y el alcance real del defecto.
Vivienda nueva: garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en sus artículos 17 y 18, establece un régimen específico de responsabilidad de los agentes que intervienen en la edificación frente a los propietarios y terceros adquirentes.
- Acabados y elementos de terminación: garantía de 1 año desde la recepción de obra.
- Habitabilidad (aislamiento, estanqueidad, salubridad): garantía de 3 años desde la recepción de obra.
- Elementos estructurales (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga): garantía de 10 años desde la recepción de obra.
- Plazo de prescripción de la acción LOE: 2 años desde que se producen los daños, sin perjuicio de las acciones contractuales que puedan corresponder frente al vendedor o promotor.
¿Puede el comprador de segunda mano ampararse en la LOE?
Sí es posible cuando la edificación se encuentra aún dentro de los plazos de garantía de la LOE, porque la norma protege también a los sucesivos adquirentes, no solo al comprador original. Su aplicación concreta dependerá de la fecha de recepción de obra, del tipo de daño (acabados, habitabilidad o estructura) y del agente responsable identificado.
Esta vía se combina en la práctica con las acciones frente al vendedor derivadas del contrato de compraventa, y su elección corresponde al abogado a la vista del caso.
Papel del arquitecto perito
El dictamen pericial de arquitecto aporta la base técnica sobre la que se construye la reclamación. En materia de vicios ocultos y defectos constructivos, el análisis se centra en cuatro extremos:
- Anterioridad y origen del defecto: si es preexistente a la entrega o resultado de causas posteriores.
- Carácter oculto: si un comprador medio, en una inspección ordinaria y sin conocimientos técnicos, podía apreciarlo.
- Gravedad e incidencia sobre habitabilidad, seguridad estructural o valor de mercado del inmueble.
- Nexo causal entre la patología detectada y sus consecuencias, así como coste técnico de reparación.
Síntoma, causa y consecuencia
Un dictamen técnicamente riguroso diferencia con claridad el síntoma (fisura, mancha, deformación), la causa (defecto de proyecto, ejecución, materiales, mantenimiento o uso) y la consecuencia (pérdida de habitabilidad, riesgo estructural, minoración del valor). Esta distinción es esencial: no cualquier síntoma es un vicio oculto en sentido jurídico, y no toda causa imputable al vendedor o al promotor genera la misma acción.
La elección de la acción legal corresponde al abogado. El arquitecto perito aporta la base técnica objetiva sobre la que esa decisión puede tomarse con seguridad.
Qué hacer al detectar el defecto
- Documentar de inmediato el defecto con fotografías fechadas y referencias de escala.
- Evitar reparaciones destructivas o intervenciones que eliminen la prueba técnica antes de una inspección.
- Encargar inspección técnica y dictamen pericial de arquitecto para caracterizar el defecto.
- Conservar contrato de compraventa, escritura, anuncio de venta, comunicaciones previas y correspondencia con el vendedor o promotor.
- Comunicar el defecto de forma fehaciente al vendedor, promotor o agentes intervinientes.
- Acudir de inmediato a un abogado, dada la brevedad de algunos de los plazos aplicables.
Resumen comparativo de plazos
El siguiente resumen ordena los supuestos más habituales por régimen aplicable, plazo material y plazo de acción. En todos los casos, la calificación jurídica final corresponde al abogado.
- Segunda mano — vicios ocultos (arts. 1484-1490 CC): plazo de acción de 6 meses desde la entrega. Acciones: redhibitoria o rebaja del precio. Observación: caducidad; el burofax no la interrumpe con seguridad.
- Incumplimiento esencial — aliud pro alio (art. 1964 CC): plazo general de 5 años desde que pueda exigirse el cumplimiento. Requiere frustración esencial de la finalidad residencial y prueba técnica sólida.
- Vivienda nueva — acabados (art. 17 LOE): garantía de 1 año desde la recepción de obra. Acción LOE: 2 años desde que se produce el daño.
- Vivienda nueva — habitabilidad (art. 17 LOE): garantía de 3 años desde la recepción de obra. Acción LOE: 2 años desde que se produce el daño.
- Vivienda nueva — estructura (art. 17 LOE): garantía de 10 años desde la recepción de obra. Acción LOE: 2 años desde que se produce el daño.
- Segunda mano dentro de garantía LOE: si la edificación sigue en plazo, el adquirente puede accionar frente a los agentes responsables conforme a los arts. 17 y 18 LOE, sin perjuicio de las acciones contractuales frente al vendedor.
Nota territorial
Este contenido se refiere al régimen estatal del Código Civil y a la Ley de Ordenación de la Edificación, aplicables en Madrid y en el resto del territorio de derecho civil común. Cataluña y otros territorios con derecho civil propio pueden tener reglas específicas sobre saneamiento y compraventa; en esos supuestos debe revisarse la normativa autonómica aplicable al inmueble.
Conclusión
Actuar con rapidez es determinante. Una patología técnicamente bien caracterizada no compensa una acción caducada: la ventana temporal en compraventa entre particulares es breve, y las garantías de la LOE, aunque más amplias, también prescriben. El dictamen pericial debe prepararse al inicio del conflicto, no al final, para que la vía elegida por el abogado esté respaldada por prueba técnica sólida.
Aviso
Este contenido es informativo y se refiere con carácter general al régimen estatal. La acción jurídica aplicable y el cómputo exacto de los plazos deben ser revisados por un abogado en función del contrato, la fecha de entrega, el territorio y las circunstancias del caso.
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